民法典取代合同法，房屋租賃需注意5個(gè)新要點(diǎn)！附租賃合同范本
集婚姻法、繼承法、民法通則、收養(yǎng)法、擔(dān)保法、合同法、物權(quán)法、侵權(quán)責(zé)任法、民法總則于一體的民法典施行至今已有近半年，相信無論是否為法律行業(yè)從業(yè)者，通過相關(guān)宣傳報(bào)道，多多少少對(duì)這部有著“社會(huì)生活百科全書”之稱的法典都有所了解。這里我們簡單盤點(diǎn)一下其中有關(guān)房屋租賃新增的幾個(gè)知識(shí)點(diǎn)，畢竟居住問題是每個(gè)人生活中必然要面對(duì)的，了解相關(guān)法律法規(guī)能更好地維護(hù)自身居住權(quán)益。
一、設(shè)立居住權(quán)的房屋不能出租。居住權(quán)是民法典新增的一項(xiàng)用益物權(quán)，當(dāng)房屋設(shè)立居住權(quán)后，居住權(quán)人在約定的時(shí)間內(nèi)依法享有該房屋的使用權(quán)。根據(jù)《民法典》第三百六十九條：居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。
所以租房時(shí)務(wù)必注意房屋有無居住權(quán)，為避免相關(guān)糾紛可以在合同中注明：“該房屋未設(shè)立過居住權(quán)、租賃期間也不得新增居住權(quán)，否則房東承擔(dān)相應(yīng)違約金”。
二、租住的房屋遇到查封扣押拍賣等突如其來的權(quán)屬爭議時(shí)，租住人可以依法退租和解除合同。《民法典》第七百二十四條規(guī)定：非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同。
三、租住人享有優(yōu)先承租權(quán)。搬家是一件十分麻煩的事情，如果不是對(duì)租住環(huán)境極度不滿，大多數(shù)人都是懶得挪窩的，但可能會(huì)遇到的一種情況是，租期快到了被房東告知有其他人要租該房屋、或者直接表示不想租給你了，租住人不得不去找新房子。
而民法典實(shí)施后，根據(jù)第734條的規(guī)定，租賃期滿，同等條件下承租人有優(yōu)先承租的權(quán)利，不過如果在價(jià)格方面無法達(dá)成一致，這個(gè)優(yōu)先權(quán)就沒有了。另外租賃期滿時(shí)，出租人對(duì)租住人繼續(xù)使用租賃物沒有異議的，默認(rèn)原租賃合同繼續(xù)有效，租賃期限變?yōu)椴欢ㄆ凇?/p>
四、出租人要出售房屋時(shí)，承租人有優(yōu)先購買權(quán)，但是出賣給房屋按份共有人或近親屬的除外。按照此前的合同法，租住人便享有優(yōu)先購買所租賃房屋的權(quán)利，但如果想把房屋低價(jià)出售給自己的親戚，租住人也享有優(yōu)先購買權(quán)就不合適了。
盡管這種情況不多見，我們的民法典依然對(duì)此進(jìn)行了完善——產(chǎn)權(quán)人出賣租賃房屋前，要及時(shí)通知承租人，承租人享有同等條件優(yōu)先購買權(quán)，有購買意愿需在15日內(nèi)說明，否則喪失優(yōu)先權(quán)；房屋按份共有人或近親屬購買者除外。
五、出租人對(duì)承租人私自轉(zhuǎn)租房屋有異議的，有權(quán)解除合同，時(shí)效為六個(gè)月。大城市常常有一些二房東將租好的房屋再轉(zhuǎn)租給第三人以賺取差價(jià)的情況，如果產(chǎn)權(quán)人不知情，根據(jù)《民法典》第716、718條，未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，出租人可以解除合同，不過異議需在六個(gè)月內(nèi)提出，否則視為允許。經(jīng)原出租人同意的，則可以轉(zhuǎn)租，雙方之間的合同依然有效。
這正是我們常說租房子一定要看房產(chǎn)證的根本原因，如果原房東要求解除合同，對(duì)于租了二房東房子的租住人來說是很麻煩的；如果對(duì)二房東的房子真的十分中意，請(qǐng)記得確認(rèn)對(duì)方有原出租人提供的相應(yīng)合同許可。
最后附上一份合同模板：