現(xiàn)在房?jī)r(jià)高昂，一個(gè)普通家庭的80%財(cái)富是房產(chǎn)。所以對(duì)于普通家庭而言，買房是一件非常重要的事，畢竟有可能掏出畢生積蓄去買一套房，一般來(lái)說(shuō)，都是全家老中青三代共同出動(dòng)，甚至帶上同學(xué)、朋友去幫忙看房。
《民法典》將于2021年1月1日實(shí)施，與房產(chǎn)買賣相關(guān)的法律進(jìn)行了重大修改，將可能對(duì)房?jī)r(jià)、購(gòu)房意愿，購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生重大影響，直接關(guān)系你我生活。今天銳哥說(shuō)法，給大家聊聊相關(guān)的法律問題：
一、已經(jīng)抵押的房屋，可以不解除抵押，直接辦理過(guò)戶
買房一般都會(huì)通過(guò)銀行借款（家里有礦的除外）。銀行會(huì)要求把房屋抵押給它，什么時(shí)候還清錢，銀行再解除抵押，這對(duì)我們出售房屋產(chǎn)生了很大的不便。
舉個(gè)例子：老王孩子要去澳大利亞留學(xué)，老王準(zhǔn)備把房子賣給張三，給孩子湊齊高昂的學(xué)費(fèi)。張三說(shuō)：“老王，你先把借銀行的錢還清，把抵押解除，我再付錢。”
老王說(shuō)：“我如果有錢就不賣房了，要不你先付一部分給我，我拿去還貸款，解除抵押。”
這就陷入雞生蛋、蛋生雞的死循環(huán)?，F(xiàn)在一般都是通過(guò)公證、第三方資金存管賬戶等方式，多花上一大筆錢，完成解除抵押和房屋過(guò)戶手續(xù)。因?yàn)?/p>
我國(guó)《物權(quán)法》明確規(guī)定：
抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。
抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。
但是到了明年，這個(gè)問題將迎刃而解，老王這次可以跟張三說(shuō)：我不用解除抵押，先把房產(chǎn)過(guò)戶給你，你再?gòu)奈业馁?gòu)房款中拿出一部分去還清借款，解除抵押。
因?yàn)楦鶕?jù)《民法典》的最新規(guī)定：房屋所有人出售被抵押的房產(chǎn)，只需要告訴銀行即可，不需要經(jīng)過(guò)銀行同意了。
這是一項(xiàng)非常重大的法律變化，有利于房產(chǎn)交易的順利進(jìn)行，也有效防范購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。
二、必須查清楚房屋是否設(shè)置居住權(quán)：有居住權(quán)的房屋不能購(gòu)買
聲明一下：現(xiàn)在的房屋都沒有設(shè)置居住權(quán)！居住權(quán)制度將于明年1月1日實(shí)施，也就是從明年開始，房屋所有權(quán)人可能會(huì)去不動(dòng)產(chǎn)局，在自己的房產(chǎn)上為親人甚至保姆設(shè)置居住權(quán)。
為什么說(shuō)有居住權(quán)的房屋不能購(gòu)買？我舉個(gè)例子：
老王花了170萬(wàn)從李四那里買了一套房，非常開心，因?yàn)楸仁袌?chǎng)價(jià)便宜了30萬(wàn)。老王老婆很擔(dān)心：為什么這么便宜？
老王說(shuō)：不要擔(dān)心，李四在他的房子里給他爸爸設(shè)置了居住權(quán)。
老王老婆問：聽說(shuō)設(shè)置居住權(quán)的房子，我們即不能居住，也不能出租，虧大了，趕緊退房。
老王說(shuō)：我算個(gè)帳給你聽，李四爸爸已經(jīng)78歲了，我看身體也不大好，可能等一兩年就過(guò)世了，居住權(quán)就消滅了，你算下省下30萬(wàn)呢。
老王老婆聽了非常開心，覺得老王真的太聰明了。
結(jié)果這一等就等了15年，李四的爸爸93歲了，沒事還去公園打個(gè)太極。老王非常后悔，見人就說(shuō)：“別貪便宜，一定不要買有居住權(quán)的房屋！”
法律規(guī)定：
居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。
居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。
三、買房繞開中介，想省錢“跳單”，難！
現(xiàn)在買房的中介費(fèi)可不便宜，一般按房?jī)r(jià)的2%收取。一線城市一套房1000萬(wàn)左右，中介費(fèi)拿走20萬(wàn)；二三線城市一套房200萬(wàn)左右，中介費(fèi)也要花4萬(wàn)，這么大一筆錢被中介收走，不少人都很心疼，留下這個(gè)錢擼串，不香嗎？可以吃上好幾年啦。
2021年，老王看好房后，趁中介不注意，悄悄地給女房東手里塞了一張小紙條，留下了自己電話。別誤會(huì)，僅僅是想繞開中介。最終老王開心地買下了房子，省下一大筆中介費(fèi)?？墒菦]想到中介一紙?jiān)V狀將老王和原房東一起告上了法庭，要求支付45000元中介費(fèi)。最終法院支持了中介的訴請(qǐng)。為什么老王會(huì)敗訴？因?yàn)?/p>
根據(jù)最新法律規(guī)定：
委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。
???
百年有好房
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